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La vente à réméré est définie à l’article 1659 du code civil qui édicte :
« La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673 ».
L’article 1673 prévoit quant à lui :
« Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations. Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au bureau des hypothèques, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur. »
Il s’agit donc d’une vente du bien avec possibilité de rachat du bien vendu dans une durée déterminée, moyennant le remboursement du prix de vente majoré des
« frais et loyaux coûts de la vente ».
La vente à réméré est souvent utilisée pour mettre un terme à une saisie immobilière engagée par la banque créancière. Le débiteur vend son bien à un tiers investisseur et le notaire rembourse la banque, créancier inscrit. La vente sur adjudication est donc arrêtée ; la procédure est radiée : le créancier poursuivant est désintéressé.
Dès lors, la banque procède au retrait du fichage du débiteur saisi. Celui-ci peut donc à nouveau rechercher un financement classique (crédit hypothécaire ou crédit classique) pour racheter le bien.
Lorsqu’il a trouvé ce financement, il paye l’ensemble des frais à l’investisseur. La première vente est annulée et le débiteur saisi redevient pleinement propriétaire du bien.
Cela permet ainsi au débiteur saisi de conserver son bien in fine, et de conserver l’usage de son bien pendant la durée de la vente.
Cette procédure est souvent poussée et mise en oeuvre par des intermédiaires peu scrupuleux qui font miroiter une possibilité de rachat à des débiteurs qui ne pourront jamais racheter le bien vendu.
La solution de vente à réméré étant couteuse, il convient de s’assurer que le débiteur a bien les moyens financiers de racheter le bien à la fin de l’opération. Sinon, il est nettement préférable de vendre le bien.
En effet, la vente à réméré, pour être financièrement intéressante pour le débiteur saisi, est généralement faite à 60 % de la valeur vénale du bien. C’est dans l’intérerêt du vendeur, puisqu’il rachètera son bien à 60 % de sa valeur plus les frais.
Mais c’est un énorme risque qu’il prend puisque s’il ne peut user de la faculté de rachat faute d’avoir pu trouver un financement, il perd le bien en l’ayant vendu à 60 % de sa valeur vénale.
Aussi, si le débiteur n’est pas certain d’être en mesure de racheter le bien, il est nettement plus intéressant pour lui de vendre le bien à 100 % de sa valeur vénale, ou de le vendre avec faculté de conservation de l’usufruit pour en profiter encore quelques années.
Le cabinet Maxime Delespaul – Avocat est spécialiste en droit bancaire et boursier. Maître Maxime Delespaul est également inscrit comme mandataire en transactions immobilières.
Il gère la recherche des investisseurs et la vente du bien en réméré en partenariat avec des notaires spécialisés dans ce type de montage.
Mais avant cela, il vérifie en détail les possibilités de refinancement du débiteur saisi et n’engage une vente à réméré que lorsque les conditions sont parfaitement remplies. A défaut, d’autres solutions à la saisie immobilière sont envisageables.
Il convient donc, pour ne pas risquer de tout perdre au prétexte de sauver le bien, de se rapprocher d’un spécialiste.